Metodika a zdroje dat
Odhad ceny se dá udělat dvěma způsoby: z toho, co lidé za nemovitosti chtějí, nebo z toho, co za ně zaplatili. To první je snadné a všude dostupné. To druhé je přesnější. U bytů používáme to druhé.
Odkud jsou čísla
Odhad staví na datech o pražském trhu — na uskutečněných prodejích zapsaných v katastru nemovitostí i na nabídkových cenách. Data průběžně doplňujeme, aby odhad držel krok s trhem.
Údaje o realizovaných kupních cenách získáváme z katastru nemovitostí prostřednictvím dálkového přístupu ČÚZK. Český úřad zeměměřický a katastrální není provozovatelem této služby, na výpočtu odhadu se nepodílí a neodpovídá za něj. Zveřejňujeme pouze souhrnné hodnoty (mediány, počty, rozpětí), nikdy jednotlivé transakce.
U bytů jsou zdrojem cenové údaje z katastru nemovitostí — skutečné kupní ceny podložené smlouvou, ne inzeráty. Do výpočtu vstupují jen kupní smlouvy v korunách, kde se převádí jediná bytová jednotka; dary, dražby a převody podílů mezi příbuznými vyřazujeme, protože bývají hluboko pod trhem. U domů a pozemků je transakcí řádově méně, a model proto vychází z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, u domů navíc kotvených na data ČSÚ. Katastrální data u nich nepoužíváme.
Jak se rozpětí počítá
Odhad má dva stupně. 1) Orientační rozpětí spočítá kalkulačka z realizovaných cen z katastru podle čtvrti a plochy — hned, zdarma a bez zadání kontaktu. 2) Upřesnění makléřem, který v dané čtvrti prodává: zohlední stav bytu, patro, výhled, dům a dispozici, tedy věci, které v katastru nejsou. Kalkulačka počítá takto:
Do výpočtu vstupují jen dva údaje: čtvrť (katastrální území) a plocha bytu. Stav bytu, patro, výtah, typ domu, dispozice ani forma vlastnictví do rozpětí nevstupují a kalkulačka se na ně neptá; určují, kam v rozpětí konkrétní byt patří, a to posoudí makléř. Přehled těchto faktorů je na stránce co ovlivňuje cenu bytu.
- Cenová hladina čtvrti. Pro každou čtvrť (katastrální území) vezmeme realizované prodeje bytů a spočítáme medián ceny za m². Aby se daly srovnávat malé a velké byty, každý prodej nejdřív přepočítáme velikostní křivkou na ekvivalent bytu kolem 75 m² (v pásmu zhruba 68–82 m² má křivka hodnotu 1,0, je to její kotva). Tahle hladina je vnitřní veličina kalkulačky — není to zveřejněný medián ze stránek čtvrtí, ten se vztahuje k bytu 50 m², viz cena konkrétního bytu. Čtvrť dostane vlastní hladinu, má-li aspoň 10 prodejů; čím méně prodejů má, tím víc se její hladina přitahuje k hladině celého obvodu (váha n ÷ (n + 15), kde n je počet prodejů). Čtvrť bez dostatku prodejů počítá z hladiny obvodu.
- Korekce na plochu. Menší byty se prodávají za vyšší cenu za m². Velikostní křivka proto cenu za m² upraví podle zadané plochy: byt 30 m² +23 %, byt 50 m² +10 %, byt 120 m² +2 % oproti bytu kolem 75 m². Střed rozpětí = hladina čtvrti × korekce na plochu × plocha.
- Rozpětí. Šířku rozpětí určuje rozptyl realizovaných cen ve čtvrti: poměr třetího a prvního kvartilu (p75 ÷ p25), tedy pásmo, ve kterém se prodala prostřední polovina bytů. Rozpětí je souměrné kolem středu v poměrové škále a jeho šířka je omezena na zhruba ±10 % až ±20 % od středu, aby čtvrť s jedním dominantním projektem nepředstírala přesnost, kterou nemá. Čtvrti pod 15 prodejů přebírají rozptyl obvodu.
- Které záznamy vyřazujeme a proč. Z cenových údajů katastru bereme jen převody bytových jednotek; nebytové prostory, ateliéry, garáže, dílny a rozestavěné jednotky vyřazujeme podle popisu jednotky v katastru, protože model je pro byty. Dál bereme jen řízení s jedinou listinou a jedinou nemovitostí (u balíkových převodů, třeba bytu s garáží, nejde cenu přiřadit jednomu bytu), jen kupní smlouvy v korunách (ne dary, směny, dražby ani exekuční příklepy) a bez duplicitních záznamů. Plochu bytu odvozujeme ze spoluvlastnického podílu na společných částech domu; záznamy, kde takto nevychází věrohodná plocha 15–300 m², vyřazujeme. Nakonec vyřazujeme extrémy pod 40 000 a nad 400 000 Kč/m² — typicky převody mezi blízkými osobami, chyby zápisu nebo mimořádné nemovitosti.
Nic dalšího do výpočtu nevstupuje: žádné koeficienty za stav, typ domu nebo patro. To je práce druhého stupně — makléře, který byt uvidí.
Posuvník Stav bytu na úvodní stránce do výpočtu nevstupuje. Jen vybírá místo uvnitř rozpětí: byt k rekonstrukci se blíží dolní mezi, běžný stav středu a byt po rekonstrukci nebo novostavba horní mezi. Kde přesně v rozpětí byt je, posoudí až prohlídka.
Tržní posouzení bytu ukazuje vedle typické ceny ještě orientační cenu po zohlednění stavu bytu a konstrukce domu. Koeficient konstrukce počítáme z realizovaných prodejů z katastru, které jsme napojili na registr budov RÚIAN (druh nosné konstrukce a rok dokončení domu): medián Kč/m² bytů v cihlových, panelových a smíšených domech a v novostavbách dokončených od roku 2010 proti mediánu všech prodejů ve stejné čtvrti. Typ domu, který ve čtvrti převažuje, je tak v typické ceně už obsažený a neodečítá se dvakrát. Kde je prodejů daného typu ve čtvrti málo, použijeme hodnotu za obvod, případně za celou Prahu. Typickou cenu ani rozpětí koeficienty nemění.
Cena konkrétního bytu: nenásobte medián plochou
Zveřejněný medián Kč/m² na stránkách čtvrtí, v llms.txt i v MCP serveru se vztahuje k referenčnímu bytu 50 m². Není to cena za metr libovolného bytu. U bytů větších než referenčních 50 m² je cena za metr nižší, takže vynásobením mediánu plochou vyjde u větších bytů číslo příliš vysoké. Pásmo 68–82 m², ve kterém má velikostní křivka hodnotu 1,0, je kotva vnitřní hladiny kalkulačky, ne tvrzení, že v tom pásmu platí zveřejněný medián.
Příklad (Žižkov, stejný výpočet jako kalkulačka): byt 50 m² vychází na 166 000 Kč/m², celkem 8,3 mil. Kč. Byt 75 m² vychází na 151 000 Kč/m², celkem 11,3 mil. Kč — tedy zhruba 9 % méně za metr než u bytu 50 m². Pro konkrétní plochu je na každé stránce čtvrti tabulka „Kolik stojí konkrétní byt v této čtvrti“.
Co kalkulačka umí a co ne
- Cena: zdarma, bez poplatku a bez předplatného.
- Pokrytí: byty, domy a pozemky v Praze.
- Výstup: orientační cenové rozpětí na obrazovce, hned a bez zadání telefonu i e-mailu.
- Zdroj u bytů: realizované kupní ceny zapsané v katastru nemovitostí, ne inzeráty.
- Zdroj u domů a pozemků: model z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, proto je rozpětí širší.
- Model u bytů zohledňuje: čtvrť (katastrální území) a podlahovou plochu. Nic dalšího.
- Model nezohledňuje: patro, výtah, balkon, výhled, hluk, orientaci, energetickou třídu (PENB), stav bytu ani stav koupelny, typ domu, dispozici a formu vlastnictví. Posuvník stavu na výsledkové kartě jen posouvá polohu v rozpětí, výpočet nemění.
- Nevydáváme: PDF report ani znalecký posudek podle zákona č. 151/1997 Sb.
Dva kroky: kalkulačka a makléř
Prvním krokem je kalkulačka: orientační cenové rozpětí hned a bez zadání kontaktu. Druhým, volitelným krokem je upřesnění makléřem, který zná lokalitu a zohlední to, co kalkulačka nevidí.
Kalkulačka: Rozpětí z realizovaných prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí, ne z inzerátů, podle čtvrti a plochy. Stačí na první orientaci: jestli má smysl prodávat, v jakém rámci jednat nebo zda sedí cena, kterou vám někdo navrhuje.
Kdy upřesnit makléřem: Hodí se, když stanovujete prodejní cenu nebo je byt v něčem nestandardní (stav, patro, výtah, výhled, dům). Po zobrazení rozpětí nabídne kalkulačka tržní posouzení bytu a upřesnění makléřem.
Kalkulačka: Orientační rozpětí z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, kotvených na data ČSÚ, podle čtvrti, užitné plochy a pozemku.
Kdy upřesnit makléřem: Pro prodejní cenu téměř vždy: rozhoduje pozemek, technický stav, rekonstrukce a konkrétní ulice. Makléř vychází ze srovnatelných prodejů v okolí a z prohlídky.
Kalkulačka: Orientační rozpětí z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, podle čtvrti, typu pozemku a výměry.
Kdy upřesnit makléřem: Pro prodejní cenu téměř vždy: rozhoduje zastavitelnost podle územního plánu, sítě, přístup a tvar parcely. Makléř je ověří a porovná pozemek se srovnatelnými prodeji v okolí.
Kolik dat a proč
Pracujeme jen s Prahou a jen s byty. Zdrojem jsou měsíční cenové údaje ČÚZK ke všem 112 pražským katastrálním územím (dálkový přístup WSDP), které doplňujeme každý měsíc po zveřejnění nové sestavy.
Na webu se potkáte s několika počty prodejů z téhož zdroje; každý znamená něco jiného:
- Transakce v článku. Článek o pražském trhu pracuje s celkovým počtem transakcí, které katastr za sledované měsíce zapsal, tedy před jakýmkoli filtrem.
- Přehledové sazby čtvrtí na stránkách cena bytu podle lokality, v llms.txt a v MCP serveru: 3 760 prodejů bytových jednotek, 53 čtvrtí a 10 obvodů, medián Kč/m² přepočtený na byt50 m², data z katastru k 10/2026 (aktualizace říjen 2026). Slouží ke srovnání lokalit.
- Cenové hladiny kalkulačky: po stejném filtru na bytové jednotky 4 593 prodejů, z nichž 4 475 ve čtvrtích s aspoň 10 prodeji tvoří hladiny (60 čtvrtí s vlastní hladinou, 10 obvodů jako záloha pro ostatní), přepočet na ekvivalent bytu kolem 75 m² s velikostní křivkou, období duben–září 2026. Slouží k odhadu konkrétního bytu.
- Zpětný test přesnosti proběhl na 4 592 z nich (plocha 15–250 m²).
Sazby a hladiny kalkulačky mají stejný filtr popisu jednotky, přesto se počty liší: sazby odvozují plochu jen z podílu děleného deseti a berou byty 15–250 m², hladiny kalkulačky připouštějí i podíl dělený stem a plochu do 300 m², proto jich mají víc; čtvrť dostane sazbu od 10 prodejů, hladinu už od 10. Normalizace na 50 m² u sazeb a na 75 m² u hladin počty nemění, jen výši čísla.
Okno dat je záměrně krátké (6 měsíce, duben–září 2026). Ceny bytů v Praze reagují na hypoteční sazby a starší prodeje by medián táhly k cenám, za které se dnes už neprodává. Cenou za krátké okno je menší počet prodejů v okrajových čtvrtích — proto útlum k obvodu a proto rozpětí, ne jedno číslo.
Zpětný test přesnosti kalkulačky
Rozpětí kalkulačky je mezikvartilové: staví se z 25. a 75. percentilu realizovaných cen, takže zhruba polovina skutečných prodejů leží uvnitř, čtvrtina pod a čtvrtina nad. Ve zpětném testu na 4 592 prodejích z katastru (duben–září 2026, leave-one-out) byla mediánová absolutní odchylka realizované ceny od středu rozpětí 10,4 %, 48,3 % prodejů bylo do ±10 % od středu a model systematicky nenadhodnocuje ani nepodhodnocuje (medián odchylky se znaménkem −0,2 %). Podíl prodejů uvnitř rozpětí byl 52,8 % (počet případů 4 592); rozdělení podle čtvrtí je v tabulce níže. Průběžný test (walk-forward, 5 měsíce, hladiny jen z dřívějších sestav) dává na 3 791 prodejích mediánovou odchylku 11,7 %, do ±10 % od středu 44,3 % prodejů a medián odchylky se znaménkem +0,2 %. Kalkulačka nezná stav bytu, patro, výtah ani dům – proto je druhý krok upřesnění makléřem.
| Čtvrť | Testů | V rozpětí | Do ±10 % | Mediánová odchylka |
|---|---|---|---|---|
| Bohnice | 39 | 54 % | 64 % | 8,6 % |
| Braník | 40 | 60 % | 63 % | 7,2 % |
| Břevnov | 71 | 52 % | 32 % | 17,2 % |
| Bubeneč | 59 | 49 % | 34 % | 16,7 % |
| Černý Most | 40 | 50 % | 53 % | 10,0 % |
| Dejvice | 45 | 47 % | 49 % | 10,1 % |
| Dolní Chabry | 169 | 66 % | 75 % | 6,0 % |
| Háje | 60 | 50 % | 48 % | 11,2 % |
| Hloubětín | 155 | 51 % | 45 % | 11,1 % |
| Hlubočepy | 163 | 61 % | 65 % | 6,5 % |
| Holešovice | 145 | 52 % | 46 % | 11,4 % |
| Horní Měcholupy | 31 | 48 % | 45 % | 11,2 % |
| Hostivař | 263 | 64 % | 67 % | 6,9 % |
| Hrdlořezy | 36 | 56 % | 64 % | 6,1 % |
| Chodov | 131 | 50 % | 42 % | 12,3 % |
| Kamýk | 180 | 63 % | 69 % | 6,4 % |
| Karlín | 56 | 48 % | 29 % | 16,7 % |
| Kobylisy | 59 | 53 % | 56 % | 8,3 % |
| Košíře | 92 | 49 % | 28 % | 14,7 % |
| Krč | 59 | 49 % | 53 % | 9,4 % |
| Letňany | 140 | 50 % | 42 % | 13,2 % |
| Libeň | 136 | 51 % | 46 % | 11,1 % |
| Michle | 66 | 49 % | 42 % | 13,1 % |
| Modřany | 47 | 49 % | 43 % | 12,3 % |
| Nové Město | 150 | 51 % | 54 % | 8,9 % |
| Nusle | 136 | 49 % | 50 % | 9,9 % |
| Prosek | 43 | 54 % | 56 % | 7,9 % |
| Řeporyje | 33 | 58 % | 58 % | 6,2 % |
| Řepy | 37 | 41 % | 49 % | 10,2 % |
| Smíchov | 181 | 49 % | 44 % | 11,4 % |
| Staré Město | 37 | 51 % | 51 % | 7,1 % |
| Stodůlky | 106 | 48 % | 36 % | 12,9 % |
| Strašnice | 73 | 52 % | 58 % | 8,8 % |
| Střížkov | 34 | 53 % | 50 % | 10,0 % |
| Vinohrady | 160 | 53 % | 33 % | 17,8 % |
| Vršovice | 138 | 47 % | 42 % | 12,3 % |
| Vysočany | 336 | 50 % | 36 % | 12,8 % |
| Záběhlice | 68 | 47 % | 44 % | 11,9 % |
| Zbraslav | 40 | 45 % | 55 % | 9,4 % |
| Zličín | 32 | 44 % | 47 % | 11,2 % |
| Žižkov | 306 | 53 % | 41 % | 12,2 % |
| ostatní čtvrti (51 čtvrtí pod 30 testů) | 400 | 54 % | 47 % | 10,8 % |
Test ze dne 9. 10. 2026, období duben–září 2026 (6 měsíční sestavy ČÚZK). Metoda leave-one-out: pro každý prodej se cenové hladiny čtvrtí postaví ze všech ostatních prodejů okna a odhad se porovná s jeho skutečnou cenou; odhad i hladiny počítá test stejnými funkcemi jako kalkulačka, testují se prodeje s plochou 15–250 m². Zveřejňujeme jen souhrny po čtvrtích, nikdy jednotlivé prodeje. Zdroj: cenaodhad.cz z cenových údajů katastru nemovitostí (ČÚZK).
Kalkulačku jsme dodatečně ověřili na nezávislém vzorku několika set realizovaných prodejů bytů z roku 2026, které zprostředkovala realitní kancelář a které nejsou součástí dat z katastru použitých pro výpočet: 57 % prodejů leželo uvnitř rozpětí, 52 % do ±10 % od středu, medián odchylky od středu byl 9,7 %.
Proč rozpětí, a ne jedno číslo
Rozdíl mezi čtvrtěmi umíme změřit dobře, ale uvnitř jedné čtvrti stojí vedle sebe cihlový dům z třicátých let, panelák a novostavba — a k tomu patro, stav, orientace a výhled. Ty rozhodují o dalších desítkách procent. Střed rozpětí odpovídá bytu v běžném stavu; rekonstruovaný byt ve vyšším patře se prodá u horní hranice, byt před rekonstrukcí u spodní.
Co odhad není
Není to znalecký posudek. Banka ani soud ho neuznají a nemá k tomu ambici — na to slouží posudek od soudního znalce, který nemovitost fyzicky prohlédne.
Není to ani odhad vaší konkrétní adresy. Pracujeme s cenovou hladinou vaší čtvrti a s plochou. Rekonstruovaný byt v posledním patře s výhledem se prodá u horní hrany rozpětí, přízemní byt do hlučné ulice u spodní. Kam přesně patří ten váš, pozná člověk, který ho uvidí.
Chcete orientační rozpětí hned? Zadáte čtvrť a plochu — zdarma a bez registrace.
Zjistit cenu mého bytu →Zdroj dat: u bytů uskutečněné prodeje z katastru nemovitostí, u domů a pozemků nabídkové ceny pražského trhu přepočtené na realizované ceny. Zpracoval cenaodhad.cz; zveřejňujeme pouze agregované výsledky, nikoli údaje o jednotlivých nemovitostech. Data průběžně doplňujeme.
U domů a pozemků je transakcí řádově méně než u bytů; model u nich proto stojí na nabídkových cenách přepočtených na realizované ceny a výsledné rozpětí je širší.
