Jak funguje odhad ceny bytu na cenaodhad.cz
Petr Kubačka, MBA · autor metodiky a garant dat cenaodhad.cz
Publikováno 19. 6. 2026 · Aktualizováno 26. 9. 2026
Odhad ceny bytu na cenaodhad.cz není dojem makléře „od stolu" ani průměr inzerátů. Staví na uskutečněných prodejích bytů zapsaných v katastru nemovitostí, tedy na skutečných kupních cenách. Data průběžně doplňujeme, aby odhad držel krok s trhem. Níže je, jak to funguje a kdo za tím stojí.
Z čeho odhad vychází
- Uskutečněné prodeje bytů zapsané v katastru nemovitostí, členěné podle jednotlivých pražských čtvrtí, ne jen podle obvodů.
- Z nich se počítá medián ceny za metr čtvereční pro danou čtvrť.
- Cena se dál upraví podle podlahové plochy — malé byty se prodávají dráž za metr než velké. O výsledné ceně dál rozhoduje patro, stav, typ domu, dispozice a výhled — ty doplní makléř po prohlídce.
- Výsledkem není jediné číslo, ale orientační rozpětí (od–do) odpovídající rozptylu reálných prodejů.
Proč rozpětí, a ne jedno číslo
Trh není přesný — dva podobné byty se prodají za rozdílnou cenu podle patra, výhledu, orientace, stavu domu i vyjednávání. Proto dává smysl orientační rozpětí. Čím víc uskutečněných prodejů v dané čtvrti máme, tím je odhad spolehlivější — u čtvrtí, kde jich je zatím málo, počítáme z průměru za celý obvod a říkáme to přímo u výsledku.
Co online odhad neumí (a kdy pomůže makléř)
Online odhad nezohlední vše — konkrétní stav bytu, patro, výhled, dispozici, kvalitu domu ani právní stav. Tyto faktory mohou cenu posunout o statisíce korun. Proto vám makléř odhad zdarma a nezávazně upřesní osobně.
Dva kroky: kalkulačka a makléř
Prvním krokem je kalkulačka: orientační cenové rozpětí hned a bez zadání kontaktu. Druhým, volitelným krokem je upřesnění makléřem, který zná lokalitu a zohlední to, co kalkulačka nevidí.
Kalkulačka: Rozpětí z realizovaných prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí, ne z inzerátů, podle čtvrti a plochy. Stačí na první orientaci: jestli má smysl prodávat, v jakém rámci jednat nebo zda sedí cena, kterou vám někdo navrhuje.
Kdy upřesnit makléřem: Hodí se, když stanovujete prodejní cenu nebo je byt v něčem nestandardní (stav, patro, výtah, výhled, dům). Po zobrazení rozpětí nabídne kalkulačka tržní posouzení bytu a upřesnění makléřem.
Kalkulačka: Orientační rozpětí z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, kotvených na data ČSÚ, podle čtvrti, užitné plochy a pozemku.
Kdy upřesnit makléřem: Pro prodejní cenu téměř vždy: rozhoduje pozemek, technický stav, rekonstrukce a konkrétní ulice. Makléř vychází ze srovnatelných prodejů v okolí a z prohlídky.
Kalkulačka: Orientační rozpětí z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny, podle čtvrti, typu pozemku a výměry.
Kdy upřesnit makléřem: Pro prodejní cenu téměř vždy: rozhoduje zastavitelnost podle územního plánu, sítě, přístup a tvar parcely. Makléř je ověří a porovná pozemek se srovnatelnými prodeji v okolí.
K jakému datu jsou data aktuální
Data o prodejích bytů průběžně doplňujeme z katastru nemovitostí, aby odhad držel krok s trhem. U domů a pozemků, kde je prodejů řádově méně, pracuje kalkulačka jinak: vychází z nabídkových cen pražského trhu přepočtených na realizované ceny. U katastrálních dat platí, že mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem je několik týdnů, takže i nejčerstvější záznamy popisují trh s malým odstupem. Podrobnosti o zdroji a zpracování najdete v metodice. Protože se trh mění, doporučujeme odhad ověřit u makléře vždy, když se chystáte k prodeji nebo koupi.
Kdo za odhadem stojí
cenaodhad.cz provozuje Reality Style s.r.o. (Praha 4 – Pankrác). Za datovým modelem a metodikou stojí Petr Kubačka, MBA. Spojuje data o uskutečněných prodejích s lokální znalostí pražského trhu.
Zjistěte orientační cenu vašeho bytu — zdarma a hned.
Spočítat cenu mého bytu →Další čtení:
Připravila Reality Style s.r.o. (Praha 4 – Pankrác). Zdroj dat: u bytů uskutečněné prodeje z katastru nemovitostí; u domů a pozemků nabídkové ceny pražského trhu přepočtené na realizované ceny.