Datová analýza · 4. září 2026

Pražský trh podle katastru: květen až červenec 2026

Skoro všechno, co se o cenách nemovitostí píše, vychází z inzerátů. Tenhle text ne. Vychází ze 6 251 transakcí, které katastrální úřad od května do července 2026 skutečně zapsal — tedy z cen, na kterých se kupující a prodávající opravdu dohodli a které jsou podložené kupní smlouvou. Dohromady 58,5 miliardy korun.

Data jsme si od ČÚZK koupili za všech 112 pražských katastrálních území. A hned první číslo, které z nich vypadlo, je učebnicová ukázka toho, jak snadno se realitní statistika splete.

Prodejů je stabilně kolem dvou tisíc měsíčně

Počet prodejů se drží na stejné úrovni. Červnový propad je výkyv, ne trend — kdybychom srovnávali jen červen s červencem, vyšel by nám osmiprocentní růst, který ve skutečnosti není nikde vidět. To je první důvod, proč nemá smysl číst dva měsíce vedle sebe.

Rostoucí objem v korunách je zavádějící podobně: do července spadá jedna mimořádně velká komerční transakce, která sama tvoří většinu meziměsíčního přírůstku.

Celopražský medián za metr „vyskočil“ o 14 %. Nevyskočil.

Tohle je nejzajímavější číslo celého rozboru — a zároveň to nejnebezpečnější.

Mezi květnem a červencem to vypadá na růst o 13,9 % za dva měsíce. Kdyby to byla pravda, byla by to zpráva na první stránky. Není.

Podívali jsme se, kde se v květnu prodávalo. Ve Vysočanech se zapsalo 213 prodejů bytu a v Hostivaři 129 — dohromady s Háji je to skoro třetina všech květnových prodejů bytů v celé Praze, soustředěná do tří levnějších okrajových čtvrtí. Takhle vypadá předání dokončené developerské výstavby: stovky bytů v jednom projektu se zapíšou během pár týdnů.

Celopražský medián tím spadl dolů, aniž by jediný byt v Praze zlevnil. V červnu ta vlna odezněla a medián se „vrátil“ nahoru. Není to pohyb cen, je to pohyb skladby. A protože se dokončené projekty předávají po stovkách, dokáže jediný developer posunout celopražské číslo o deset procent.

Co v datech opravdu je

Použitelné je sledovat jednotlivé čtvrti. Níže jsou ty, kde se v každém ze tří měsíců prodalo aspoň deset bytů, tedy dvanáct z celkových 112 katastrálních území.

Medián ceny za m² podle data zápisu do katastru.

I tady platí opatrnost — za každým číslem stojí deset až sto bytů a Břevnov s výkyvem nahoru a zase dolů ukazuje, jak snadno se medián na malém vzorku rozhoupe. Ale jeden vzorec se drží napříč čtvrtěmi a je dost silný na to, aby stál za zmínku:

Levnější čtvrti rostou, ty nejdražší klesají. Žižkov, Modřany, Vysočany a Vršovice přidaly deset až devatenáct procent. Nové Město a Holešovice, tedy dvě z nejdražších lokalit v přehledu, ztratily jedenáct a čtrnáct procent. Odpovídá to tomu, co je při dražších hypotékách čekat: kupující se posouvají do levnějšího segmentu a poptávka po nejdražších adresách slábne první.

Tři věci, které stojí za pozornost

1. Vklad trvá tři a půl týdne. Medián doby od podání návrhu na vklad do zápisu byl 23 až 24 dní, devět z deseti řízení bylo hotových do 32 dnů. Po podání musí návrh na katastru ležet 20 dní — je to ochranná lhůta, aby se vlastník stihl bránit podvodnému převodu — a katastr smí zapsat nejdřív jednadvacátý den. Reálný medián 23 dní tedy znamená, že samotné vyřízení zabere po uplynutí lhůty dva až tři dny. Katastr prakticky nezdržuje; zpoždění v prodeji vzniká jinde.

2. Exekučních dražeb je zanedbatelně. Za tři měsíce šestnáct příklepů z 6 251 transakcí, tedy dvě až tři z tisíce. Představa, že se pražský trh plní nuceným prodejem kvůli sazbám, se v datech nepotvrzuje.

3. Každý desátý byt se neprodává za tržní cenu. Deset až třináct procent prodejů má cenu pod 50 000 Kč/m², což v Praze není tržní úroveň. Jde o privatizace obecních bytů, převody mezi příbuznými a vypořádání podílů. Do statistik cen tyhle případy nepatří — a právě proto je nutné data čistit. Kdo je nechá uvnitř, dostane podhodnocený medián.

Pozor na to, co znamená „červencová data“

Katastr eviduje transakci podle data zápisu, ne podle data podpisu smlouvy. Mezi tím je medián 23 dní vkladového řízení. A kupní smlouva se podepisuje typicky několik týdnů po dohodě o ceně — po rezervaci a po schválení hypotéky.

Dohromady to znamená dva až tři měsíce zpoždění. Čísla za červenec 2026 popisují trh z května. Je to nejpřesnější dostupný obraz realizovaných cen, ale není to obraz dneška — a při rychlé změně úrokových sazeb je tenhle rozdíl podstatný.