Za stejný byt v Praze dnes splácíte skoro dvakrát tolik co před pěti lety. Jen na úrocích dáte bance 7,6 milionu

Petr Kubačka, MBA · autor metodiky a garant dat cenaodhad.cz

Publikováno 16. 10. 2026

5 minut čtení

Na podzim 2021 jste za běžný byt v Praze s hypotékou spláceli kolem 21 tisíc korun měsíčně. Za stejně velký byt dnes zaplatíte 40 až 43 tisíc. Většina lidí to svádí na drahé byty. Jenže ceny bytů vzrostly zhruba o třetinu, zatímco splátka skoro na dvojnásobek. Rozhodující změna je jinde: zdražily peníze. Jen na úrocích dnes za 30 let zaplatíte bance 7,6 milionu korun, skoro tolik, kolik stojí celý byt.

Stejný byt, úplně jiná splátka

Vzali jsme modelový byt o 60 m² v Praze a koupili ho na hypotéku dvakrát. Jednou za ceny a sazby z podzimu 2021, podruhé za dnešní. Pokaždé s hypotékou na 80 % ceny a splatností 30 let.

Cena za m² v tabulce je u starších bytů ke konci roku 2025, tedy opatrný odhad. Když dosadíme letošní medián všech realizovaných prodejů bytů v Praze podle cenaodhad.cz (152 000 Kč/m²), vyjde splátka 42 800 Kč. To je přesně dvojnásobek splátky z roku 2021.

Ceny, nebo sazby? Rozklad, který překvapí

Zkusili jsme obě příčiny oddělit.

Kdyby se od roku 2021 změnily jen ceny bytůa sazba zůstala na 2,54 %, splátka by vzrostla z 21 400 na 27 300 Kč, tedy o 28 %.

Kdyby naopak zůstaly ceny a vyskočila jen sazbana dnešních 5,79 %, splátka by šla na 31 500 Kč, tedy o 48 %.

Oba vlivy se násobí, a proto výsledek dává téměř dvojnásobek. Zdražení bytů je vidět na první pohled, protože ho čtete v inzerátech. Dražší peníze jsou ale pro rodinný rozpočet ještě větší rána.

Nejvíc je to vidět na úrocích. Za 30 let splácení zaplatíte bance 7,6 milionu korun místo 2,3 milionu z roku 2021, tedy víc než trojnásobek. A kdo kupuje na hypotéku, což je naprostá většina kupujících, dává dnes na splátku 61 % průměrné hrubé mzdy místo 47 %. Proto se dnes kupuje převážně ve dvou příjmech, s pomocí rodiny nebo s větším vlastním kapitálem.

Koho to bolí nejvíc: refixace po pěti letech

Nejcitlivější je to pro ty, kdo si v roce 2021 vzali hypotéku s pětiletou fixací. Právě teď jim končí.

Příklad: úvěr 5,4 mil. Kč z podzimu 2021 se sazbou 2,54 % a splátkou 21 400 Kč. Po pěti letech zbývá doplatit zhruba 4,7 milionu. Při dnešní průměrné sazbě 5,79 % a zbývajících 25 letech vychází nová splátka kolem 29 900 Kč. To je o 8 500 korun měsíčně víc za ten samý byt, ve kterém už pět let bydlíte.

Proč hypotéky v roce 2027 nezlevní

O sazbách hypoték rozhodují hlavně Česká národní banka a cena peněz na trhu. ČNB v červnu 2026 zvýšila základní sazbu na 3,75 % a od té doby ji nesnížila. Banky financují hypotéky s fixací na několik let za takzvané swapové sazby, které ukazují, kde trh čeká sazby ČNB za tři až pět let. Pětiletý korunový swap byl začátkem října 2026 kolem 5 %, zatímco před rokem kolem 3,5 %. Podle ČNB se změna swapů propisuje do sazeb hypoték se zpožděním zhruba čtyř měsíců, takže letní a podzimní růst se do nabídek bank ještě úplně nedostal.

Průměrná nabídková sazba hypoték v říjnu 2026 vzrostla na 5,79 % a roste sedmý měsíc v řadě. Letní prognóza ČNB počítá na rok 2027 spíš s mírně vyššími krátkodobými sazbami než se snižováním. Pokud swapy zůstanou kolem 5 %, budou se sazby hypoték v roce 2027 pohybovat spíš mezi 5,5 a 6 %. Pokles k 5 % by vyžadoval, aby ČNB začala jasně signalizovat snižování. A banky tradičně zlevňují pomaleji, než zdražují.

Co z toho plyne

Pro kupující: o tom, kolik vás bydlení bude stát, dnes rozhoduje víc sazba než cena bytu. Rozdíl jednoho procentního bodu v sazbě udělá u hypotéky 6,9 milionu zhruba 4 300 Kč měsíčně. Vyplatí se srovnávat nabídky bank a hlídat si, jestli cenu v inzerátu nepřeplácíte. Pomůže vám ověření ceny z inzerátu, které porovná nabídku s tím, za kolik se podobné byty ve čtvrti skutečně prodaly.

Pro prodávající: kupující dnes počítají každou korunu splátky. Byt nastavený nad reálnou cenu zbytečně dlouho visí v inzerci a nakonec se slevou prodává ze slabší pozice. Začněte u realizovaných cen. Kalkulačka cenaodhad.cz vám zdarma a hned ukáže, za kolik se byty ve vaší čtvrti opravdu prodávají.