Co udělají ceny bytů v Praze, když zdraží hypotéky?
16. září 2026 · cenaodhad.cz · 5 minut čtení
Sazby hypoték rostou šestý měsíc v řadě. Spočítali jsme z 42 čtvrtletí dat, jak na to reagují skutečné prodejní ceny bytů v Praze – a vyšlo z toho jedno pravidlo a jedno překvapení.
Hypotéky zdražují, ceny zatím rostou
Od dubna do září 2026 vzrostla průměrná sazba hypoték podle Hypoindexu z 5,18 % na 5,51 %. Realizované ceny bytů v Praze přitom ve druhém čtvrtletí 2026 rostly o 11 % meziročně. Odtud obvyklá otázka prodávajících i kupujících: kdy a jak moc se dražší hypotéky propíší do cen? Většina odpovědí je dojmologie. My jsme si to spočítali.
Co jsme počítali
Vzali jsme index realizovaných cen bytů v Praze (ČSÚ, čtvrtletně 2015–2026, tedy skutečné kupní ceny z katastru, ne inzeráty) a průměrnou sazbu čistých nových hypoték (ČNB, měsíčně 2014–2026). Pro každé čtvrtletí jsme porovnali meziroční růst cen se změnou sazeb za předchozí rok – a to při různých zpožděních, od nuly do 24 měsíců.
Překvapení: trh reaguje až po roce
Očekávali jsme zpoždění tři až čtyři měsíce, což je zhruba doba mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem do katastru. Data říkají něco jiného. Při zpoždění 3–4 měsíce je vztah slabý (korelace −0,3 až −0,4). Nejsilnější je při 12 měsících: korelace −0,87, kdy změna sazeb vysvětluje tři čtvrtiny kolísání růstu cen.
Proč tak dlouho? Kupující po zdražení hypoték nejdřív odkládají rozhodnutí, prodávající drží ceny a slevují až po měsících bez zájemců. Rok 2022 je učebnicový příklad: hypotéky zdražily během roku o víc než 3 p.b., ale ceny v katastru se zlomily až v první polovině 2023.
Pravidlo, které z dat vyšlo
+1 p.b. na hypotékách ≈ −5 p.b. z ročního růstu cen. O rok později.
Přesněji: meziroční růst cen ≈ 11,7 − 5,4 × (změna sazby za 12 měsíců, měřená před rokem). Vztah drží i bez roku 2022–2023 (koeficient −4,0) i jen na datech do roku 2021 (−5,2), takže to není náhoda jednoho šoku. Konstanta 11,7 % je průměrný růst pražských cen v letech 2015–2026 – nejsilnější dekáda, jakou trh zažil. V klidnějším období bude celá stupnice níž.
Co to znamená teď
Sazba ČNB byla v červenci 2026 4,98 %, o rok dřív 4,59 % – tedy +0,4 p.b. Podle modelu to v polovině 2027 zpomalí růst cen z dnešních ~11 % na 9–10 %. Aby ceny v Praze skutečně klesaly, musely by hypotéky zdražit o zhruba 2 p.b. během jednoho roku, jako v roce 2022. Šest měsíců růstu Hypoindexu o třetinu procentního bodu na to nestačí – zpomalí, nezastaví.
Vyzkoušejte si scénáře
Ceny z katastru reagují na hypotéky se zpožděním zhruba jednoho roku. Nastavte, kde podle vás budou sazby za rok, a podívejte se, co to podle vývoje z let 2015–2026 znamená pro ceny.
Průměrná sazba hypoték za rok
+11,5 %
odhad růstu cen bytů v Praze za 12 měsíců
svižný růstPři stabilních sazbách kolem 5 % ceny v Praze historicky rostly kolem 10 % ročně.
Jak jsme k tomu došli
Porovnali jsme data ČSÚ (index realizovaných cen bytů, Praha, Q1 2015–Q2 2026) s průměrnou sazbou čistých nových hypoték ČNB za 42 čtvrtletí. Korelace vyšla −0,87, R² 0,75 — každé zdražení hypoték o 1 p.b. zpomalilo růst cen bytů o přibližně 5 p.b., s ročním zpožděním.
Model vychází z dekády silného růstu (průměr ~11 % ročně); v klidnějším trhu bude celá stupnice níž. Nezahrnuje nabídku novostaveb, mzdy ani migraci.
Orientační model pro zvědavé, ne investiční doporučení.
Data k 07/2026 · ČSÚ, ČNB · výpočet cenaodhad.cz
Kde má model hranice
42 pozorování, jeden velký šok (2022). Zpětný test – model natrénovaný jen do roku 2022 – trefil směr i bod obratu v roce 2023, ale podcenil rychlost oživení 2024 (chyba kolem 4 p.b.). Model nezahrnuje nabídku novostaveb, růst mezd, migraci ani inflaci. Berte ho jako nástroj na směr a pořadí, ne na desetiny procenta. Není to investiční doporučení.
Co s tím, když prodáváte nebo kupujete
Prodávající: dražší hypotéky dnes znamenají pomalejší růst za rok, ne pokles – ale i pomalejší růst znamená delší dobu prodeje a menší prostor pro přestřelenou cenu.
Kupující: čekání na „pád cen" se historicky vyplatilo jen po skoku sazeb o 2+ p.b.; jinak dražší hypotéka jen dohnala nižší cenu.
Kolik stojí váš byt dnes? Orientační odhad z realizovaných prodejů v katastru, zdarma, bez telefonu.
Spočítat odhad →Zdroje
ČSÚ – Index cen bytů, Hl. m. Praha (2015–2024) a meziroční změny realizovaných cen starších bytů (2025–2026); ČNB – průměrná úroková sazba čistých nových hypoték; Hypoindex 2026. Výpočet: cenaodhad.cz, září 2026.