Proč velká zahrada nezvedne cenu domu tolik, kolik čekáte

Skoro každý majitel rodinného domu v Praze, se kterým se o ceně bavím, řekne dřív nebo později tuhle větu: „Ale my máme velký pozemek." Myslí to úplně logicky. Pozemky v Praze jsou drahé, on jich má osm set metrů, tak to přece musí být znát.

Je to znát. Jenom mnohem míň, než většina lidí čeká. A stojí za tím jedna věc, která zní skoro filozoficky, ale má docela tvrdý dopad na cenu: ve chvíli, kdy na pozemku stojí dům, přestává být pozemkem.

Prošli jsme kvůli tomu 613 nabídek rodinných domů a 191 stavebních pozemků v Praze. Vyšlo z toho pár věcí, které stojí za vysvětlení.

Metr pozemku má dvě různé ceny

Stavební parcela se v Praze nabízí zhruba za 21 500 Kč za metr čtvereční. To je cena za volný pozemek, na kterém si můžete postavit, co chcete.

Když ale vezmete dům a přidáte mu metr pozemku navíc, zvedne se jeho cena jen asi o 8 800 Kč. Tedy o necelou polovinu.

Zní to jako chyba. Není. Ten rozdíl má jméno a je docela snadné ho pochopit: u volné parcely si kupujete možnost. Postavit si dům podle sebe, v dnešním standardu, tak jak chcete bydlet vy. Ta možnost má hodnotu — a je to nezanedbatelná část ceny.

Jakmile na pozemku stojí dům, je ta možnost uplatněná a pryč. Kupující už si nekupuje, co by si mohl postavit. Kupuje rozhodnutí, která před dvaceti nebo padesáti lety udělal někdo jiný.

Ale pozor: pozemek pořád tvoří většinu ceny

Tady se to snadno pochopí špatně, tak to řeknu naplno. Neznamená to, že by pozemek pod domem najednou nic nestál. Naopak.

U typického pražského domu tvoří hodnota samotného pozemku zhruba 58 % ceny. Většinu toho, co za dům platíte, platíte za to, kde stojí. Ostatně proto stejný dům v Dejvicích a v Lipencích nestojí ani zdaleka stejně.

Rozdíl je v tom, o kterém metru se bavíme:

• Metry pod domem a hned kolem něj mají plnou hodnotu stavebního místa. Bez nich by dům nemohl existovat.
• Metry navíc, tedy zahrada za domem, už jsou jen zahrada. Příjemná, ale při prodeji se počítají výrazně méně.

Čím menší pozemek, tím větší je ten rozdíl

Když jsme si to rozdělili podle velikosti, vyšla docela pravidelná řada:

Vypadá to protichůdně — malý pozemek by přece měl ztrácet míň. Ale dává to smysl: malá parcela je celá stavební místo. Její vysoká cena za metr je právě odměna za to, že se na ni dá stavět. Postavíte na ni dům a ta odměna se vyčerpá celá. U velkého pozemku je cena za metr od začátku nižší, protože část plochy je „jen" zahrada. Zato o tuhle část stavbou nepřijdete — zahradou zůstane.

Jak to jde v čase

Tady se ta úvaha obrací a začíná být zajímavá i pro lidi, kteří zrovna neprodávají.

Dům stárne. Pozemek ne. Nikdy. Střecha, okna, rozvody, dispozice, energetická náročnost — všechno tohle časem ztrácí hodnotu, zatímco pozemek pod tím vším ne. Podíl pozemku na celkové ceně proto rok za rokem roste.

Až se jednou dostane na hranici, kdy dům už nepřidává skoro nic. Nemovitost se pak přestane oceňovat jako dům a začne se oceňovat jako pozemek, na kterém něco stojí.

A není to teoretická situace. V našich datech se zhruba každý pátý pražský dům nabízí na téhle hranici nebo pod ní. Konkrétně 8 % nabídek má cenu nižší, než kolik by stál samotný holý pozemek, a dalších 12 % je těsně nad ní.

Když jsme se podívali, jak takový dům vypadá, vyšel překvapivě jednotný obrázek:

Malý starší dům na velkém pozemku. Někdo ho postavil v době, kdy 120 metrů byl slušný barák, dům mezitím dožil svoje a pozemek se vrátil do hry.

Co si z toho odnést, když zvažujete prodej

Velká zahrada cenu zvedne, ale ne úměrně. Když máte o 300 metrů víc než soused, nečekejte o 300 × 21 500 Kč vyšší cenu. Reálně to bude spíš polovina, u menších pozemků ještě méně. Není to podcenění vašeho pozemku, je to tím, jak se s ním počítá uvnitř ceny domu.

Starší dům na velkém pozemku možná neprodáváte jako dům. Pokud máte menší starší stavbu na prostorné parcele, může být pozemek pod ní cennější než celá nemovitost jako obývané bydlení. To úplně mění, komu se to prodává — místo rodiny hledáte někoho, kdo tam postaví znovu. Jiný kupující, jiná inzerce, jiná cena. A hlavně: je docela snadné to při běžném prodeji přehlédnout a prodat pod cenou.

Stav domu rozhoduje víc, než se zdá. Protože pozemek si drží hodnotu sám od sebe, je to právě dům, na kterém se rozdíl mezi dobrou a špatnou cenou tvoří. Investice do stavu se v ceně projeví, zatímco na pozemek vliv nemáte.