Kolik stojí rodinný dům v pražských čtvrtích

Když se řekne „dům v Praze 9", nikomu to o ceně neřekne skoro nic. V Kbelích vyjde metr užitné plochy na 135 tisíc, v Čakovicích na 84 tisíc. Obojí je Praha 9, obojí jsou rodinné domy — a rozdíl je šedesát procent.

To je hlavní zjištění, které z našich dat vypadlo: u rodinných domů je číslo městské části skoro k ničemu. Rozhoduje čtvrť.

Prošli jsme 613 nabídek rodinných domů a vil v Praze ze srpna 2026 a spočítali medián ceny za metr užitné plochy pro každou čtvrť, kde byla nabídka aspoň šesti domů. Vyšlo 46 čtvrtí.

Rozdíl mezi obvody je malý. Mezi čtvrtěmi obrovský.

Když se ceny sečtou po městských částech, vyjdou skoro stejně — Praha 4 je na 125 tisících, Praha 9 na 112 tisících, ostatní někde mezi. Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším obvodem je jen kolem deseti procent.

Jakmile se ale podíváte na čtvrti, rozdíl je skoro trojnásobný: od 185 tisíc v Dejvicích po 67 tisíc v Lipencích.

Důvod je prostý. Rodinné domy v Praze nestojí rovnoměrně. Skoro každý velký obvod má v sobě vilovou čtvrť i řadovky na okraji a průměr přes ně obojí nic neznamená. Praha 5 obsahuje Smíchov (139 tisíc) i Lipence (67 tisíc). Praha 6 sahá od Dejvic (185 tisíc) po Řepy (86 tisíc).

Tabulka: cena za m² užitné plochy

Medián nabídkových cen, srpen 2026. Čísla platí pro dům obvyklé velikosti kolem 190 m².

Co v té tabulce stojí za všimnutí

Dejvice jsou kategorie sama pro sebe. 185 tisíc za metr je o pětinu víc než druhá Kamýk a skoro trojnásobek Lipenců. Je to jediná čtvrť, kde se potkává centrální poloha s vilovou zástavbou — a takového zboží je málo.

Ceny netvoří kruhy kolem centra. Kdyby platilo jednoduché „čím blíž centru, tím dráž", byly by Horní Měcholupy nebo Stodůlky levné. Nejsou — jsou v první šestce. Naopak Michle a Libuš, které jsou centru mnohem blíž, jsou pod stotisícovou hranicí. U domů rozhoduje spíš charakter zástavby než vzdálenost.

Levné čtvrti nejsou totéž co špatné čtvrti. Lipence, Zbraslav nebo Čakovice mají většinou starší domy na velkých pozemcích. To se do ceny za metr promítá negativně — ale znamená to taky, že velkou část ceny tam nese pozemek, ne stavba. To je při prodeji dost zásadní rozdíl a psali jsme o něm v článku o tom, proč velká zahrada nezvedne cenu domu tolik, kolik čekáte.

Pozor na velikost domu. Číslo za metr klesá, čím je dům větší. Dům se 120 metry má cenu za metr o poznání vyšší než dům se 300 metry ve stejné ulici. Tabulka platí pro obvyklou velikost kolem 190 m²; u výrazně menšího nebo většího domu s ní počítejte opatrně.

Jak s tabulkou pracovat

Vezměte řádek své čtvrti, vynásobte užitnou plochou svého domu a máte hrubou představu o nabídkové ceně. Od té pak počítejte, že se reálně prodá zhruba o desetinu níž — nabídkové ceny se v Praze při jednání obvykle snižují o 10 až 15 procent.

Co tabulka neumí: rozlišit stav domu, orientaci pozemku, rok rekonstrukce ani to, jestli vám za plotem stojí les nebo obchvat. To jsou přesně věci, které dělají rozdíl klidně třicet procent na obě strany.