Než prodáte dům: nerekonstruujte to, co kupec zbourá

Před prodejem domu přijde skoro vždycky stejná otázka: máme ještě něco udělat? Nová kuchyň, vymalovat, srovnat koupelnu. Odpověď u většiny domů zní ano a peníze se vrátí.

U jedné skupiny domů ale zní odpověď opačně — a je to ta nejdražší chyba, kterou při prodeji rodinného domu můžete udělat. Rekonstruovat dům, jehož kupující ho stejně zbourá.

Když jsme procházeli 613 nabídek pražských rodinných domů, vyšlo z toho číslo, které překvapilo i nás: zhruba u každého pátého domu se cena blíží hodnotě samotného pozemku, nebo je dokonce pod ní. U těchhle nemovitostí už kupující neplatí za dům. Platí za místo, na kterém stojí.

Proč to vůbec nastává

Pozemek si drží hodnotu sám od sebe. Nezestárne, nezatéká do něj, nepotřebuje novou střechu. U typického pražského domu tvoří hodnota pozemku zhruba 58 % ceny — většinu toho, co kupující platí, platí za polohu.

Stavba se naopak opotřebovává a hlavně zastarává. Dispozice ze sedmdesátých let, tepelný standard, ke kterému se dnes nikdo nevrací, rozvody na hraně životnosti. Jak roky jdou, obě křivky se přibližují — až se jednoho dne potkají. V tom bodě přestává být dům aktivem a stává se nákladem: něčím, co bude muset kupující zaplatit za odvoz.

Jak poznat, že jste na hranici

Čtyři znaky. Čím víc jich sedí, tím větší je pravděpodobnost:

• Menší starší stavba na prostorném pozemku. Sto dvacet metrů užitné plochy na osmi stech metrech parcely.
• Drahá čtvrť. Čím vyšší cena metru pozemku v okolí, tím dřív ta hranice nastane.
• Stav, který se neopravuje po částech. Když by rekonstrukce znamenala sáhnout na základy, rozvody, střechu i dispozici zároveň.
• Sousedé, kteří už stavěli znovu. Nejspolehlivější znamení. Když v ulici stojí dvě nové stavby na místě starých domů, trh už rozhodl.

Orientačně si to můžete ověřit i v naší kalkulačce — u domů zobrazuje vedle cenového rozpětí i hodnotu samotného pozemku jako stavební parcely. Když se ta dvě čísla k sobě blíží, jste přesně v téhle situaci.

Co se změní, když jste za hranicí

Mění se kupující. Nehledáte rodinu, která se chce nastěhovat. Hledáte někoho, kdo bude stavět — místního stavebníka nebo menšího developera. To je úplně jiný člověk, dívá se na jiné věci a rozhoduje se jinak rychle.

Mění se, co má smysl inzerovat. Nová kuchyň takového kupujícího nezajímá, protože ji vyhodí. Zajímá ho výměra, tvar a orientace pozemku, přípojky, přístupová cesta a hlavně co se na tom smí postavit.

Mění se, kam dát peníze. Sto tisíc do koupelny se nevrátí ani z části. Stejná částka utracená za ověření, co územní plán na vašem pozemku umožňuje, může cenu posunout výrazně — protože přesně to je věc, kterou váš kupující potřebuje vědět.

A co když za hranicí nejste

Pak platí přesný opak a stojí za to to říct nahlas, aby si z tohohle textu nikdo neodnesl nic špatného. U většiny domů se investice do stavu vrací — a je to jediné místo, kde cenu reálně ovlivníte.

Pozemek máte daný, s polohou nic neuděláte. Rozdíl mezi dobrou a špatnou cenou se tvoří na tom, jak dům působí a v jakém je stavu. Proto se u zachovalých domů vyplatí uklidit, opravit drobnosti a dobře nafotit — a proto to u domů na hranici demolice smysl nedává.

Jedna věc, kterou udělejte vždycky

Než zavoláte řemeslníka, zjistěte si, ve které z těch dvou situací vlastně jste. Je to rozhodnutí, které předchází všem ostatním — a udělá se odhadem, ne rekonstrukcí. Špatná odpověď stojí buď statisíce vyhozené za práci, kterou kupující nechce, nebo cenu domu prodaného jako bydlení, když se měl prodat jako pozemek.