Jak přesný je online odhad ceny bytu? Změřili jsme to

Když si vygooglíte, jestli se dá online odhadu ceny nemovitosti věřit, najdete hlavně články realitních makléřů s odpovědí „ne". Mají v nich kus pravdy a za chvíli si řekneme jaký. Ale ani jeden z těch textů — a shodou okolností ani jedna z konkurenčních kalkulaček — neuvádí jediné číslo o tom, jak moc se online odhad vlastně mýlí.

Tak jsme to změřili u sebe.

Jak se to dá otestovat

Náš model počítá z cen zapsaných v katastru nemovitostí — tedy z toho, co kupující skutečně zaplatili, ne z inzerátů. Postavili jsme ho jen z dubnových až červnových dat a pak ho nechali odhadnout 872 červencových prodejů, které při výpočtu vůbec neznal. U každého jsme porovnali odhad se skutečnou kupní cenou.

Tomu se říká zpětný test a je to jediný způsob, jak přesnost odhadu doložit. Ptát se modelu na byty, ze kterých se učil, by nedokázalo nic.

Jedenáct procent u sedmimilionového bytu je zhruba tři čtvrtě milionu. To není málo — a přesně proto ukazujeme rozpětí, ne jedno číslo.

V čem mají makléři pravdu

Ve všem podstatném. Online odhad zná lokalitu a plochu. Nezná:

• patro a výtah — přízemí do ulice proti podkroví s výhledem je rozdíl klidně 15 %
• stav bytu — mezi „před rekonstrukcí" a novostavbou je v datech rozdíl kolem 40 %
• orientaci a hluk — okna do rušné ulice sráží cenu i v nejlepší adrese
• dispozici a použitelnost — dva byty o 70 m² se prodávají jinak podle toho, jestli jsou 3+kk nebo 2+1 s průchozím pokojem
• konkurenci v domě — když jsou ve stejném vchodě na prodej další tři byty, cena jde dolů

Tohle všechno vidí až člověk, který do bytu vejde. Žádný algoritmus to z katastru nevyčte a nikdo, kdo tvrdí opak, nemluví pravdu.

K čemu je tedy online odhad dobrý

K rozhodnutí, ne k inzerci. Když zvažujete, jestli má prodej vůbec smysl, jestli vám z toho po splacení hypotéky něco zbude, nebo s jakým očekáváním jít do jednání — rozpětí vám odpoví za minutu a zdarma. Na to nepotřebujete znalce ani schůzku.

Užitečné je i jako kontrola. Když vám někdo řekne číslo výrazně mimo rozpětí realizovaných prodejů ve vaší čtvrti, je namístě zeptat se proč. Odpověď může být dobrá — váš byt je po rekonstrukci a v posledním patře. Nebo taky ne.

Proč nabídkové ceny klamou

Nejčastější způsob, jak si lidé ověřují cenu, je projít inzeráty podobných bytů v okolí. Problém je, že inzerát ukazuje, co majitel chce, ne co dostane. Byty se běžně prodávají pod inzerovanou cenou a ty přeceněné v inzerci visí měsíce — takže když se díváte na aktuální nabídku, díváte se z velké části právě na ně. Naše čísla vycházejí ze zapsaných kupních smluv, kde už je dohodnuto a zaplaceno.

Co online odhad nenahradí

Znalecký posudek. Banka, soud ani finanční úřad online odhad neuznají — pro hypotéku, dědické řízení nebo vypořádání majetku potřebujete posudek soudního znalce, který nemovitost prohlédne osobně. Rozdíl mezi posudkem a odhadem rozebíráme zvlášť.