Vypořádání SJM: jak se určí cena společné nemovitosti
Petr Kubačka, MBA · autor metodiky a garant dat cenaodhad.cz
Publikováno 24. 8. 2026 · Aktualizováno 25. 9. 2026
Ocenění nemovitosti bývá u rozvodu nejcitlivější číslo — protože přímo určuje, kolik jeden z partnerů vyplatí druhému. Právě proto se hodí neutrální informace dřív, než se z toho stane spor.
Co všechno se dá se společnou nemovitostí udělat
| Varianta | Jak se řeší cena |
|---|---|
| Jeden si nemovitost nechá a druhého vyplatí | Obvyklá cena → vyplacení poloviny (po odečtu hypotéky) |
| Nemovitost se prodá a peníze rozdělí | Reálná prodejní cena na trhu |
| Nemovitost zůstane ve spoluvlastnictví | Ocenění pro dohodu o podílech |
Obvyklá cena je základ
Rozhodující je obvyklá cena — tedy za kolik by se nemovitost reálně prodala v době vypořádání. Od ní se odečítá nesplacená hypotéka a další společné závazky či investice; teprve výsledek se dělí. Proto dvě čísla, o která se strany nejčastěji přou, jsou právě tržní hodnota a zůstatek úvěru.
K jakému okamžiku se cena určuje
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1205/2019, se při soudním vypořádání společného jmění manželů, které zaniklo podle současného občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), zásadně vychází z obvyklé ceny věci v době, kdy soud rozhoduje.
Rozhoduje přitom i stav věci v tomto okamžiku, tedy ke dni vypořádání. Dřívější soudní praxe vycházela ze stavu věci ke dni zániku společného jmění.
Pokud se stav nemovitosti mezi zánikem společného jmění a rozhodnutím soudu změní, například rekonstrukcí nebo naopak zanedbanou údržbou, může to výši vypořádání ovlivnit. Jak se to projeví v konkrétním případě, je otázka pro advokáta.
Kalkulačka na cenaodhad.cz ukazuje dnešní cenovou hladinu podle realizovaných prodejů v katastru nemovitostí. Může proto posloužit jako orientace pro jednání mezi manžely, ne jako důkaz pro soud.
Kdy stačí dohoda a kdy posudek
- Dohoda o ceně: pokud se manželé shodnou na hodnotě, mohou ji uvést do dohody o vypořádání SJM. Je to nejrychlejší a nejlevnější cesta.
- Znalecký posudek: pokud se neshodnou nebo věc řeší soud, cenu určí soudní znalec. Každá strana si někdy nechá zpracovat vlastní posudek — a ty se mohou lišit.
- Orientační odhad předem: nezávislé tržní pásmo pomáhá obě strany „usadit" na realistická čísla a často předejde nákladnému sporu.
Na co si dát pozor
- Při soudním vypořádání se vychází z obvyklé ceny a stavu věci v době rozhodování soudu (viz výše), na rozdíl od dědictví, kde jde o hodnotu ke dni úmrtí.
- Do vypořádání patří i hypotéka — kdo si nemovitost nechává, obvykle přebírá i úvěr.
- Zohledňují se výlučné investice (např. peníze jednoho z partnerů z doby před manželstvím) — ty patří do samostatného výpočtu.
Praktický postup
- Zjistěte si nezávisle orientační tržní cenu, ať máte společný výchozí bod.
- Dohodněte se, jestli jeden druhého vyplatí, nebo prodáte.
- Při shodě sepište dohodu o vypořádání SJM (ideálně s advokátem/notářem).
- Při neshodě nechte cenu určit znaleckým posudkem, případně soudem.
Zjistěte orientační cenu vašeho bytu — zdarma a hned.
Spočítat cenu mého bytu →Další čtení:
Tento přehled je orientační a nenahrazuje odborné poradenství. Připravila Reality Style s.r.o. (Praha 4 – Pankrác), Petr Kubačka, autor metodiky a garant dat cenaodhad.cz.