Odhad pro hypotéku: proč banka ocení byt jinak než trh
Skoro každého žadatele o hypotéku překvapí, že banka „jeho" byt ocení jinak — obvykle níž — než je cena, za kterou ho kupuje. Není to chyba. Banka totiž počítá s jiným číslem než trh.
Tržní vs. zástavní hodnota
| Tržní cena | Zástavní (odhadní) hodnota | |
|---|---|---|
| Odpovídá na | Za kolik se dnes prodá | Kolik banka bezpečně získá, kdyby musela prodat |
| Kdo ji určuje | Trh, kupující a prodávající | Odhadce schválený bankou |
| Tendence | Aktuální, může být vyšší | Konzervativní, spíš nižší |
| K čemu slouží | Rozhodnutí o koupi/prodeji | Výpočet LTV a výše úvěru |
Proč banka dá míň
Banka nefinancuje „za kolik to chcete koupit", ale „kolik za to spolehlivě dostane zpět, kdyby úvěr přestal být splácen". Proto odhadce pracuje opatrně — nezapočítává emoce kupujícího, rychlé výkyvy trhu ani nadstandardní vybavení v plné výši. Výsledkem je konzervativní číslo.
Co je LTV a proč na tom záleží
LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k zástavní hodnotě. Banka počítá procenta z odhadní, ne z kupní ceny. Příklad principu:
- Kupní cena: 6 000 000 Kč
- Zástavní hodnota podle banky: 5 600 000 Kč
- Při LTV 80 % banka půjčí max. 80 % z 5,6 mil. = 4 480 000 Kč
- Rozdíl mezi kupní cenou a úvěrem (1 520 000 Kč) doplácíte z vlastních zdrojů
Co s tím můžete udělat
- Zjistěte si tržní odhad předem — poznáte, jestli je požadovaná kupní cena nadsazená, nebo reálná.
- Počítejte s rezervou na dorovnání rozdílu mezi kupní cenou a úvěrem.
- Porovnejte více bank — odhadní metodiky se liší, jedna může dát vyšší hodnotu než druhá.
- Doložte kvalitu nemovitosti (rekonstrukce, stav) — může odhad podpořit.
Platí to i pro prodávající
Pokud prodáváte a kupující jde na hypotéku, jeho banka může byt ocenit níž, než je vaše nabídková cena — a obchod pak vázne na dofinancování. Reálně nastavená cena od začátku tomu předchází.
Zjistěte orientační cenu vašeho bytu — zdarma, do 2 minut.
Spočítat cenu mého bytu →Další čtení:
Tento přehled je orientační a nenahrazuje odborné poradenství. Připravila kancelář REMAX G8 Reality (Praha 4 – Pankrác), makléř Petr Kubačka.